10 vuotta yliopistouudistuksesta – kampukset ovat muuttaneet muotoaan Mauno Sievänen, toimitusjohtaja

Kymmenen vuotta sitten toteutettu yliopistouudistus mullisti paitsi yliopistojen tilankäytön myös niiden toimintakulttuuria. Kampukset ovat sittemmin avautuneet täysin uusille toimijoille.

Kun Suomen Yliopistokiinteistöt Oy kesällä 2009 aloitti toimintansa, istuin alkuun Tampereen yliopiston kampuksen vieressä sijaitsevassa toimistossamme yksin. Pian sain seurakseni talotekniikka-asiantuntija Timo Mälkösen, josta tuli firman alkutaipaleelle eräänlainen yleismies jantunen.

Aloitimme kaksistaan yhtiön toiminnan kirjaimellisesti puhtaalta pöydältä, sillä jouduimme hankkimaan pieneen toimistoomme kaikki mahdolliset työkalut ja tilpehöörit tietokoneista kyniin ja kumeihin. Ehdotin silloin Timpalle, että avataan tili Tiimariin. ”Ei taida ihan Tiimari riittää”, Timppa vastasi.

Syksyllä palkkasimme lisää väkeä, ja joulukuussa toteutettiin yksi Suomen historian suurimmista kiinteistön luovutuksista. Siinä SYKille siirrettiin Senaatti-kiinteistöiltä 960 miljoonan euron kliinteistöomaisuus.

Saimme Senaatilta hoidettavaksemme pääkaupunkiseudun ulkopuolella sijaitsevat yliopistokiinteistöt: 411 rakennusta ja 1,1 miljoonaa neliötä vuokrattavaa pinta-alaa. Kiinteistön luovutus toteutettiin siten, että valtio luovutti osittain apporttiomaisuutena noin 60 prosentin omistusosuuden kiinteistöistä ja SYK otti velkaa noin 40 prosenttia. Näin muodostui yhtiön aloittava tase 60 prosentin omavaraisuusasteella.

Yliopistojen rahoitusmalli meni uusiksi

Uuden tilanteen taustalla oli vuoden 2010 yliopistouudistus.

Ennen uudistusta yliopistojen tila- ja palkkakustannukset kuuluivat valtion budjetissa ns. erillisrahoitukseen. Tilahankkeet lähtivät liikkeelle käyttäjien tarpeista, joiden pohjalta kukin yliopisto haki Senaatti-kiinteistöiltä investointipäätöksiä valmistelemiinsa hankkeisiin.

Valtio siis päätti, kuka saa tai kenelle annetaan. Jälkeenpäin voidaan todeta, että toimintamalli saattoi kannustaa rakennushankkeisiin, joissa tilat eivät olleet tarkoituksenmukaisia suhteessa yliopiston toimintaan. Uudessa kokonaisrahoitusmallissa tämä asetelma kääntyi ikään kuin toisinpäin, ja samalla yliopistojen toimintakulttuuri koki perusteellisen mullistuksen.

Uusi laki antoi yliopistoille oikeuden päättää itse, miten valtiolta saamansa rahat käyttävät. Nykyisin yliopistot toimivat tilatavoitteidensa ja budjettinsa raameissa ja päättävät muun muassa tilojen vuokrauksesta oman strategiansa mukaisesti.

 

Eroon turhista neliöistä

Yliopistouudistuksen jälkeen yliopistot lähtivät tiivistämään tilankäyttöään, ja niiden vuokraneliömäärät ovat sittemmin supistuneet noin viidenneksellä. Vuoteen 2018 mennessä yliopistoilta oli vapautunut noin 132 000 neliötä eli kohtuu suuren yliopiston lattiapinta-alan verran tilaa. Tilankäytön tiivistäminen on palvellut muun muassa yliopistoille ja SYK:lle tärkeitä kestävän kehityksen tavoitteita.

Yhdessä yliopistojen kanssa lähdimme kehittämään monikäyttäjäkampuksia, joilla toimii yliopistojen lisäksi niille tärkeitä kumppaneita. Yliopistoilta vapautuneisiin tiloihin on sijoittunut tutkimusintensiivisiä yrityksiä ja palveluyrityksiä sekä tutkimuslaitoksia. Kampuksille on rantautunut myös ammattikorkeakouluja, peruskouluja ja päiväkoteja, joten myös ajatus elinikäisestä oppimisesta elää ja voi hyvin kampuksilla.

Asiakasrakenteemme on siinä sivussa kokenut muodonmuutoksen.

Kun meillä vielä kymmenen vuotta sitten oli kymmenen asiakasta, nyt asiakkaita on satakunta. Samaan aikaan rakennusten määrä on laskenut reilusta 400:sta noin 250 rakennukseen. Vuokrapinta-alamme on toisaalta pysynyt suurin piirtein samoissa kantimissa huolimatta yliopistojen tilankäytön tiivistymisestä.

 

Investointeja tulevaisuuteen

Tilojen sekä niiden huollon ja ylläpidon lisäksi vastaamme muun muassa kampusten ja yliopistojen oppimisympäristöjen kehittämisestä. Vuosina 2010–2017 investoimme noin 650 miljoonaa euroa uudisrakentamiseen ja peruskorjauksiin.

Aina silloin tällöin keskusteluun nousevat vuokrat koostuvat pääasiassa investointikustannuksista ja investointikustannuksiin kohdistuvasta pääoman tuottovaatimuksesta. Pääoman tuottovaatimuksella katetaan lainakustannukset, oman pääoman tuottovaatimus sekä riskit, jotka voivat liittyä esimerkiksi tyhjistä tiloista aiheutuviin kustannuksiin. Vuokrien osuus yliopiston kuluista on noin 13 prosenttia.

Vuokrausliiketoiminnan kannalta keskeinen elementti on ollut tilariskien hallinta. Huolimatta merkittävien tilariskien käsittelystä olemme pystyneet jakamaan pientä osinkoa ja säilyttämään sekä kasvattamaan liiketoimintaamme tasaisesti.

Yhdeksän pääkaupunkiseudun ulkopuolella toimivaa yliopistoa omistaa SYK:n osakekannasta kaksi kolmasosaa, ja osakkeemme vahvistavat niiden taseita.

Nykyinen strategiakautemme päättyy loppuvuodesta. Keskustelemme paraikaa omistajien kanssa siitä, mihin suuntaan liiketoimintaa lähdetään jatkossa viemään. Pohdinnassa on erilaisia tulevaisuuspolkuja, jotka liittyvät muun muassa asumiseen, kansainvälisyyteen ja monikulttuurisuuteen.

Väestöennusteen mukaan meillä Suomessa on nimittäin seitsemän vuoden kuluttua 10 000 alakoululaista vähemmän kuin nyt. Ikäluokkien pienentyminen saattaa vaikuttaa siihen, miten paljon kampuksilla on tulevaisuudessa käyttäjiä. Meidän tavoitteenamme onkin rakentaa resurssiviisaasti jaettuja tiloja, jotta kampukset saadaan pidettyä eläväisinä jatkossakin.

 

Mauno Sievänen

Mauno Sievänen on toiminut Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n toimitusjohtajana yhtiön perustamisesta asti. Sievänen on aina ollut kiinnostunut asioiden yksinkertaistamisesta. Hänellä on taskussaan yksi avain, joka sopii kaikkiaan 15 eri lukkoon. Vapaa-ajallaan Sievänen pelaa netissä shakkia ja opiskelee espanjan kieltä.