Rakennus- ja kiinteistöala voisi oppia ohjelmistoalalta Olli Niemi

Mikä erottaa rakennus- ja kiinteistöalan vaikkapa ohjelmistoalasta?

Varmasti monikin asia, mutta ainakin se, että rakennus- ja kiinteistöalalla toimivat yritykset eivät ole tottuneet uudistamaan toimintaansa läheskään yhtä rivakasti kuin ohjelmistoalan toimijat.

Kokeilukulttuuri ja ketterä kehittäminen ovat toimintatapoina rakennus- ja kiinteistöalan yhtiöille jokseenkin outoja. Hyvä esimerkki on demoajatteluun perustuva proof of concept -toimintatapa.

Rakennusalalla lähdetään siitä, että rakennetaan uudenlainen talo – mielellään mahdollisimman iso sellainen. Välillä tehdään lättähattuja ja sitten taas käkikelloja, kun huomataan tasakattoisten kosteusongelmat.

Uusien ideoiden ketterä testaaminen pienillä kokeiluilla, se ei istu perinteisen alan toimintatapaan. Projekti on luonteeltaan aina suuri ja moniulotteinen – pieni harvoin lasketaan tärkeäksi.

Aina ei tarvitse ampua järeillä aseilla

Kallista rakennushanketta ei tietenkään voida käynnistää vain kokeeksi ja laittaa sille sitten stoppi, jos siitä ei näytä tulevan mitään.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita, etteivätkö rakennus- ja kiinteistöalan yritykset voisi innovoida. Pienetkin panostukset voivat parantaa käyttäjien viihtyvyyttä sekä rakennuksen toimivuutta ja käytettävyyttä.

Me SYK:ssa olemme miettineet muun muassa sitä, miten vajaakäytöllä olevista käytävistä, auloista ja ravintoloista voitaisiin tehdä toimivia työskentely- ja opiskeluympäristöjä. Miten ne pitäisi suunnitella, jotta ne houkuttelisivat käärimään hihat ja tekemään jonkun kanssa töitä yhdessä?

Aulat on usein sisustettu matalilla sohvaryhmillä, jotka ohjaavat odottamaan. Kun matalan sohvapöydän ääressä ryhtyy naputtelemaan sähköpostia, kuka tahansa saa niskansa helposti kramppiin.

Päätimme kokeilla. Pystytimme aulaan kaksi lasista kolme kertaa kolmen metrin kokoista kuutiota, joiden sisä- ja ulkopuolelle sijoitimme tuoleja ja pöytiä.

Lasikuutioiden vieressä tutkimme, mikä lattiankorkeus houkuttelisi eniten ihmisiä. Korotimme lattiaa ensin viisi, sitten 20, 40 ja 60 senttiä.

Yksi ratkaisu osoittautui selvästi muita suositummaksi. Arvaatko mikä?

Eläköön se pieni ero

Lasikuutiot olivat kovemmassa käytössä kuin niiden vierellä olevat pöydät. Mutta kaikkein suosituimmaksi ryhmätyö-, oleskelu- ja opiskelutilaksi osoittautui neljäkymmentä senttiä korkea lattiataso. Se houkutteli selvästi enemmän ihmisiä kuin lasikuutiot tai 20 ja 60 sentin korotukset.

Miksi juuri 40 senttiä?

Pähkittyämme asiaa hoksasimme, että kyse on psykologiasta. Ihmisen istuutuessa hänen päänsä putoaa alas keskimäärin 40 senttiä – sääriluun pituuden verran. Kun lattiaa korotetaan saman verran, istujan ei tarvitse katsoa ohi kulkevia ylös- tai alaspäin. Näin vallitsee tasa-arvo! Katsekontakti on tärkeä.

Pienilläkin asioilla voi siis olla käytännön merkitystä.

Tämän tyyppistä tutkimusta tarvitaan, mutta sitä tekevät vain harvat. Tuskin kukaan haluaa jättää käyttäjän toiveita tarkoituksella huomiotta, mutta niiden kartoittamista varten tarvitaan kokeiluja ja tutkimusta.

Vuosikorjausbudjetti hyötykäyttöön

Kaikilla kiinteistönomistajilla on käytettävissään vuosikorjausbudjetti, jonka tarkoitus on kiinteistön korjaaminen alkuperäiseen kuntoon. Jos siis talo on rakennettu 1980-luvulla, vuosikorjauksilla pyritään säilyttämään talon taso vähintään sen ajan tasolla.

Entä jos tämä raha käytettäisiinkin korjaamaan talo tulevaisuuteen?

Me SYK:ssa olemme lähes alusta asti budjetoineet viisi prosenttia liikevaihdostamme niin sanottuihin demohankkeisiin. Demot ovat pienen mittakaavan muutoksia, jotka tehdään olemassa olevaan ympäristöön. Ne voidaan toteuttaa ja niiden vaikuttavuus voidaan mitata yhden kalenterivuoden aikana.

Demojen avulla voidaan kokeilla uusien tila- ja palveluratkaisujen, yhteiskehittämisen ja digitalisaation vaikutusta asiakastyytyväisyyteen, toimintaan ja käyttäjäkokemuksiin. Niiden avulla voidaan myös kuunnella käyttäjien tarpeita. Hyväksi havaitut ratkaisut jalkautuvat lopulta suurempiin hankkeisiin.

Ei ole olemassa mitään syytä, miksi alan muut toimijat eivät voisi seurata perässä ja etsiä uusia toimivia ratkaisuja tekemällä pieniä kokeiluja yhdessä asiakkaiden ja käyttäjien kanssa.